양도소득세 계산기
부동산 팔 때 세금, 장기보유특별공제까지
계산 순서
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
- 1세대 1주택은 양도가액 12억 원까지 비과세, 넘으면 차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액만 과세
- 3년 이상 보유하면 장기보유특별공제: 일반 연 2%(6~30%), 1세대 1주택으로 2년 이상 거주하면 보유 연 4% + 거주 연 4%(최대 80%)
- 기본공제 250만 원을 빼고 세율 적용: 보유 1년 미만 주택 70%, 2년 미만 60%(주택 외 50%·40%), 2년 이상은 6~45% 기본세율
- 지방소득세 10% 추가
1세대 1주택 비과세 요건
양도가액 12억 원 이하 1세대 1주택은 2년 이상 보유해야 비과세이며, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득했다면 2년 이상 거주도 해야 합니다(소득세법 제89조, 시행령 제154조). 요건을 채우지 못하면 이 계산기는 일반 과세로 계산합니다. 일시적 2주택·상속주택 등 특례는 반영하지 않았습니다.
다주택자 중과(2026.5.10 이후 양도)
다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료되어, 조정대상지역 주택을 2주택자가 팔면 기본세율 + 20%p, 3주택 이상이면 + 30%p가 붙고 장기보유특별공제를 받지 못합니다(소득세법 제104조 제7항). 5월 9일까지 계약하고 기존 조정대상지역은 4개월, 2025년 10월 16일 새로 지정된 지역은 6개월 안에 양도하면 중과하지 않습니다. 주택 수 계산 특례와 중과 제외 주택은 복잡하니 홈택스 모의계산이나 세무사에게 확인하세요.
자주 묻는 질문
필요경비에는 무엇이 들어가나요?
취득세, 법무사·중개 수수료, 발코니 확장·섀시 같은 자본적 지출이 들어갑니다. 도배·장판 같은 수선비는 빠집니다.
기본공제 250만 원은 매번 받나요?
1인당 1년에 한 번(자산 그룹별)입니다. 같은 해 두 번 팔면 한 번만 받습니다.
출처
2026년 11월 기준으로 계산합니다. 결과는 참고용 예상치이며 실제 금액은 회사·금융회사·관할 기관의 계산에 따릅니다. 입력한 값은 이 기기 안에서만 계산하고 어디에도 저장하지 않습니다.